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我国商品房预售制度源于1994年建设部出台的《中华人民共和国城市房地产管理办法》。２００１年，建设部又发布了《关于修改〈城市商品房预售管理办法〉》的决定，进一步明确了商品房预售制度的相应细则。目前全国各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达到90％以上，成为多数城市房地产销售的主要形式。自1994年建立以来，我国的商品房预售制加速了房地产市场建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本，缓解了住房供需矛盾，刺激了商品房市场的迅速发展。但随着时间的推移，及配套法律的严重滞后，其所存在的弊端也日渐突出。因此，完善商品房预售制度已是势在必行。 内容来自论文无忧网 www.paper51.com 一、商品房预售制度的概念和特征 内容来自论文无忧网 www.paper51.com 商品房预售制度是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的一项制度。商品房预售只适用于城市商品房，并在预售前向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预 售许可证明。 http://www.paper51.com 商品房预售具有五个明显的特征：第一、预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。第二、预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。第三、预售的商品房必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。第四、商品房预售的主体是特殊的商品房开发商，必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。第五、商品房预售必须符合法律规定的条件，即具备的法定公开性。已竣工的房屋是现房，不能作为商品房预售合同的标的。已经长期停止施工，尚不具备继续施工建设条件的房屋，当然也就无法确定继续施工的进度和竣工交付的时间，可能使购房消费者遥遥无期地等待，也不应进行预售。尚未开工建设的商品房项目，因其开工日期无法确定，竣工日期更无法确定，故不得作为在建商品房预售。还有，为解决贫困市民适用特殊政策建设的房屋、自建房屋、单位内部的集资房屋等非市场经济条件下的商品房，不能作为商品房预售。房地产开发企业不得投机取巧，不得隐瞒真相，不得故意规避现行法律法规自行在合同中制定霸王条款等，欺骗政府管理部门和购房消费者。商品房预售经营活动中所发生的众多纠纷，往往源于开发商或购房消费者对有关商品房预售法律法规及有关制度的错误认识，或开发商的投机心理和规避行为。① http://www.paper51.com
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