|
一、概述 随着我国社会主义市场化的发展，我国的综合国力以及人民的物质生活水平已经得到了极大的发展，人均居住面积的增加以及车辆的日益增加，车库所有权问题已经越发凸现，车与人的矛盾也日益增加。我国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过且2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》——这一个万众瞩目的物权法，从表面上看似乎找到了解决的途径，但是细究其对于物业小区车库的归属问题，仍然语焉不详，仍没有得到明确的规定。而国外和我国台湾地区以法律的形式做出了明确的规定，如：德国1951年颁布的《住宅所有权法》没有规定地下车库的所有权归属问题，在理论和司法界曾引起激烈的争论，通说认为，地下室停车场因系建筑物使用空间之附属物不得成为德国住宅所有权法上的特别所有权标的。1973年7月30日，德国对《住宅所有权法》进行了修改，增加的第3条第2项规定：“以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之空间”。[①]又如我国台湾地区1995年6月28日通过的《公寓大厦管理条例》第45条第二款规定：“公寓大厦之起造人或建筑业者，不得将公用部分，包含法定空间、法定停车空间及法定防空避难设备，让售于特定人或为区分所有权人以外特定人设定专用使用权或为其他损害区分所有权人权益之行为。”[②]国外和我国台湾地区的做法值得我们深入研究和借鉴，以完善物业小区管理，解决物业小区车库的归属问题。 http://www.paper51.com 二、物业小区车库的性质 内容来自论文无忧网 www.paper51.com
在涉及物业小区车库归属问题时，就必须弄清楚车库的性质，即物业小区车库是否可也作为独立的所有权客体，还是建筑物或土地使用权的添附物，或是只属于建筑物的从物。对此，学界的也众说纷纭。 copyright paper51.com （一）物业小区车库是否可也作为独立的所有权客体问题 内容来自论文无忧网 www.paper51.com 我国《物权法》规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成。车库如果想独立成为建筑物区分所有权的客体，并成为独立交易的标的，就应看其是否构成建筑物专有部分而定，如能作为建筑物专有部分，就可以独立地进行交易，由业主或开发商享有专有权，如不能作为专有部分，则仅能作为共有部分由全体业主所共有。 内容来自www.paper51.com 有观点认为车库不属于建筑物区分所有权的专有部分，不是独立的物权客体。[③]因为建筑物的专有部分指在构造上能够明确区分，具有排它性且可独立使用的建筑物部分。[④]它必须具备三项构成要件：一是构造上的独立性，即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，在实务上一般以有无固定墙壁间隔作为判断依据。如果仅以屏风、拉窗、隔扇或桌椅间隔而没有遮闭性的隔离设施，则不具备构造上的独立性，不能构成独立物。二是使用上的独立性，主要是指根据建筑物的用途是否构成为某种目的而独立利用的单位，其判断依据主要是有无直接的出入口和内部专用设备。如果本身没有独立的可进出的门户，而必须借助相邻的出入单位的门户与外界相通，则不具备使用上的独立性。[⑤]三是法律上的独立性，通常是指可以通过登记而公示。如果以此标准来判断，与建筑物相通的车库不属于建筑物的专有部分，因为其不具有构造上的独立性和法律上的独立性。[⑥] copyright paper51.com 但是就构造上的独立性而言，应当摆脱严格的外观上有形隔离的束缚，实现向观念上的隔离转变。“某一种类之物，法律应否承认其得依概念的分割便成数物，端视公示技术能否与以有效之公示的分割后会不会减损其经济效用为断。”[⑦]只要车库之间有明确的界线，就可以成为专有部分。因此，我认为车库可以作为建筑物的专有部分而成为建筑物区分所有权的客体。 内容来自论文无忧网 www.paper51.com |